임대차 계약 시 전세보증금이 기존 세입자 상환에 쓰인다고?
요즘 임대차 시장에서는 흔히 볼 수 있는 계약 구조 중 하나가, 새로운 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 전세금을 상환하는 경우입니다.
부동산 시장에서는 이걸 ‘보증금 리턴 구조’라고도 부르죠.
특히 전세가가 높은 수도권이나 인기 지역에서는 이런 구조가 아주 흔하게 일어나고 있어요.
그렇다면 이런 상황이 과연 안전한 계약일까요?
세입자인 우리는 어떤 점을 꼼꼼히 따져봐야 할까요?
오늘은 실거주 예정인 임차인이 반드시 확인해야 할 보증금 리턴형 임대차 계약의 주의사항들을 살펴보려고 합니다.
아래 버튼을 클릭하시면 "대한법률구조공단"에 들어가실 수 있습니다. 임차인 보호, 전세보증금 반환 분쟁, 계관 관련한 무료 상담이 가능합니다.
보증금으로 기존 세입자의 전세금을 돌려주는 건 문제가 될까?
먼저 결론부터 말씀드리면, 이 구조 자체가 법적으로 문제가 되거나 불법은 아니에요.
집주인 입장에서는 자금이 묶여 있는 상황에서 새로운 세입자 보증금으로 기존 세입자의 전세금을 반환하는 것이 현실적인 방법일 수 있어요.
다만, 세입자 입장에서 보면 명도 문제, 입주 지연, 잔금일 혼선 같은 리스크가 존재하기 때문에 꼼꼼한 권리분석과 계약서 조항 확인이 중요하다는 점이에요.
가장 흔한 리스크, ‘입주 지연’
기존 세입자가 보증금을 받아야 나갈 수 있는 상황이라면,
새로운 세입자인 우리는 잔금을 치르기 전까지 입주를 못하게 되는 경우가 생길 수 있어요.
특히 기존 세입자와의 명도 협의가 제대로 이뤄지지 않은 경우,
계약서에 명도일을 명확하게 기재하지 않으면 입주일이 계속 미뤄지는 불상사도 생기죠.
이런 걸 방지하려면,
- 계약 시 기존 세입자의 퇴거일을 명시하고
- 잔금일과 입주일이 확실히 일치하는지
- 기존 세입자의 전출 일정과 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
권리분석은 필수, 등기부등본 꼼꼼히 보기
계약 전에 반드시 해야 할 게 등기부등본 확인이에요.
기존 세입자의 전입일자와 확정일자, 보증금 액수 등을 확인해야 우선순위를 파악할 수 있어요.
예를 들어, 집에 근저당이 설정되어 있고, 기존 세입자의 보증금이 선순위로 잡혀 있는 상황이라면
새로운 세입자는 보증금이 후순위로 밀려 전세보증금 반환 우선권을 잃을 수 있어요.
등기부등본 외에도 건축물대장, 토지이용계획확인서까지 함께 보면서
이 주택이 불법건축물이거나 주택이 아닌 상가로 등록되어 있지는 않은지 꼭 체크해야 해요.
계약서에 꼭 넣어야 할 문구들
이런 보증금 리턴 구조에서는 계약서에 몇 가지 조항을 반드시 넣는 게 좋아요.
대표적으로는 아래와 같은 내용들이 있어요.
- 기존 세입자 명도일(퇴거일)을 특정
- 잔금일 = 입주 가능일이라는 점을 명시
- 잔금일 이전까지 명도가 완료되지 않으면, 계약 자동 해제 또는 손해배상 조항 삽입
- 집주인이 명도 지연 시 책임진다는 문구 삽입
이런 조항은 단순히 구두상 약속으로 끝나는 게 아니라,
문서로 확실히 남겨야 계약서의 법적 효력이 생겨요.
‘계약 해제’와 관련된 책임소재가 불분명하면, 나중에 분쟁으로 이어지기도 하죠.
전세금 반환보증 가입 여부 확인하기
또 하나 체크할 포인트는, 집주인이 전세금 반환보증보험에 가입 가능한 주택인지 확인하는 거예요.
최근엔 LH 전세임대처럼 보증금의 상당 부분이 공공지원으로 들어가는 경우도 많아서,
해당 주택이 보증보험 가입 대상인지 여부가 중요하죠.
특히 집값 대비 전세가율이 80% 이상인 경우 보증 가입이 거절되거나 거부당하는 사례도 많아요.
이럴 때는 안전장치가 없는 상태로 계약을 진행하게 되는 셈이죠.
가능하다면 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인해보는 게 좋아요.
불가하다면 계약 자체를 다시 고민해보는 것도 방법이죠.
마무리하며
보증금 리턴 구조 자체는 임대차 시장에서 흔히 있는 일이지만,
임차인 입장에서는 반드시 꼼꼼히 따져봐야 할 요소들이 많은 구조이기도 해요.
입주가 미뤄질 수 있고, 보증금이 후순위로 밀려나며,
계약 해제나 명도 지연 같은 리스크에 노출되기 쉬운 만큼,
사전에 철저한 준비와 확인이 필요하답니다.
계약 전에는 반드시 공인중개사와 충분한 상담,
가능하다면 LH나 관련 기관에 사전검토 요청도 고려해보세요.
현실적인 사정이 있더라도, 세입자 입장에서는 권리 보호가 최우선이라는 점을 잊지 마시고요.